Un cabinet médical à soi dès les premiers pas, sans passer par la location

IMMOBILIER – Pas simple, pour un jeune médecin, d’acquérir son propre cabinet médical à l’aube de sa carrière… Un couple de Liégeois a imaginé une formule qui permet aux jeunes d’éviter de gaspiller leur argent en location et de devenir directement propriétaires. Les médecins moins jeunes peuvent, eux, investir en s’assurant un bon rendement.

Les jeunes médecins qui s’installent débutent souvent par la location d’un espace immobilier avant de pouvoir s’offrir leur propre cabinet. Résultat : des milliers d’euros ‘jetés par les fenêtres’ chaque mois… ce qui reporte davantage encore l’accès à la propriété !

Fort de ce constat, un jour où il faisait la comptabilité des locataires de sa clinique privée sur les hauteurs de Liège, Bruno Busch a cherché une solution pour offrir aux prestataires de santé qui se lancent la possibilité d’acquérir des briques rapidement, sans plus passer par la case ‘location’. « Plusieurs milliers d’euros en fonds perdus pour louer des demi-journées, c’est dommage », analyse cet ingénieur qui navigue dans le monde de la construction immobilière depuis une vingtaine d'années et qui a dirigé de gros bureaux d'études. Parallèlement, Bruno Busch se rend compte que ces jeunes, plongés dans la construction de leur patientèle, n’ont pas le temps de chercher des investissements, ni encore moins de les réaliser. « On sait combien c’est compliqué, financièrement et techniquement : il faut trouver le bon endroit, puis gérer les travaux et les corps de métier... »

Du sur-mesure, en fonction des besoins

C’est suite à une longue pause en famille, en Asie, pour se recentrer sur l’essentiel et « construire un projet utile et commun » avec Catherine Gavage, son épouse nutrithérapeute, que l’idée voit le jour : le duo, complémentaire, va créer des espaces immobiliers spécifiques pour les médecins afin de leur donner la possibilité de devenir propriétaires et se constituer un patrimoine sans location ni rétrocession. « On réalise les projets et on les gère pour eux, en neuf ou en rénovation, avec un cahier des charges strict car nous voulons un produit très qualitatif au niveau énergétique et des espaces de vie, et avec suffisamment de places de parking. »

La philosophie ? Tous les propriétaires doivent être des prestataires de santé, les règles sont établies dès les actes notariés. Les plans d’architecte sont d’emblée et uniquement pensés pour le secteur médical. L'investissement étant divisé par le nombre de prestataires, de beaux espaces communs sont prévus - cuisine, salles d’attente, de repos et de réunion - et équipés (tables, chaises, écrans, accès PMR, etc.). L’agencement du cabinet médical est par contre laissé au choix du futur propriétaire. Qui peut, s’il n’a pas le temps, demander au couple de s’en occuper également. De même, Easy Clinic peut assurer la gestion locative d’un cabinet pour d’autres cliniciens si le médecin propriétaire n’y occupe pas toutes ses (demi-)journées. « C’est un service clé en main, nous gérons aussi l’entretien des locaux, ainsi que la commande et la livraison du petit matériel médical avec un acteur local », ajoute Bruno Busch. « Les médecins arrivent comme des locataires, ils posent leurs valises, mais ils sont propriétaires et peuvent démarrer leur activité chez eux, dans un cadre de travail efficace et très qualitatif. »

« Des optimisations fiscales sont possibles, qui permettent à un jeune médecin de ne quasi rien payer à titre privé. »

« Là où nous nous différencions vraiment, c’est dans la compréhension des attentes des prestataires », embraie Catherine Gavage. « On voit beaucoup de grosses sociétés immobilières proposer des cabinets médicaux à la vente, mais ce sont en réalité des appartements. Nous, nous connaissons vos besoins : les salles de réunion peuvent servir pour des Glems, la cuisine peut accueillir confortablement vos enfants après l’école, non loin de vous, comme je le faisais moi-même dans notre clinique. »

Optimisation fiscale

Bruno Busch a calculé qu’un médecin qui emprunte la totalité du montant d’achat du cabinet va payer jusqu’à 40 % moins cher que s’il louait. Tout en investissant dans son patrimoine : « Dans dix ans ou 20 ans, il pourra le revendre, il l'aura amorti, et sans perdre son argent. »

Différents montages financiers sont possibles, comme une location via une société médicale où l'emprunt est directement payé par la société. « Des optimisations fiscales sont possibles, qui permettent à un jeune médecin de ne quasi rien payer à titre privé. » Les médecins plus expérimentés peuvent, eux, investir avec un rendement plus intéressant que dans un appartement, en faisant tourner le cabinet en location à des confrères ou à leurs enfants médecins également.

Le bouche à oreille fonctionne très bien pour le couple liégeois qui, au-delà des offres sur la province de Liège, se voit désormais sollicité sur Namur, notamment. « Des médecins nous demandent de leur trouver un endroit et d’avancer ensemble sur leur projet », se réjouit M. Busch. « Nous avons aussi des demandes du secteur hospitalier, en quête de bâtiments pour des consultations privées pour ses praticiens ou pour aller chercher des parts de marché plus loin. De manière générale, nous essayons de créer des synergies entre praticiens, certains veulent travailler ensemble dans une même spécialité médicale, d'autres préfèrent la complémentarité. »